「どうすればシェアハウスを経営（運営・管理）できるのか？」「シェアハウスを経営（運営・管理）するために資格や許可は必要なのか？」「シェアハウスの経営（運営・管理）は儲かるのか？」など、シェアハウスの経営（運営・管理）について知りたいのではないでしょうか？
本記事では、シェアハウスの経営（運営・管理）に興味を持つ方や不動産オーナー様、不動産に投資したい投資家様に向けて、シェアハウス経営（運営・管理）の概要から資格や許可は必要なのか、費用、経営するコツについて解説します。
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シェアハウス経営（運営・管理）とは
シェアハウス経営（運営・管理）とは、部屋数が多い物件を所有する不動産オーナーが、複数の入居者へそれぞれの部屋を貸し出す不動産賃貸経営の1種です。
マンション・アパート経営と同様に、それぞれの入居者からは毎月賃貸料を得ることができます。
シェアハウスとは
シェアハウスとは、リビングやキッチン、浴室、トイレを他の入居者と共有する賃貸物件です。それぞれの部屋に浴室とトイレが設置されているケースもあります。
従来の賃貸物件よりも家賃が低く、最低限の家具は用意されており、他の入居者とのコミュニケーションが活発なことから注目されている物件です。
シェアハウスに住むメリット・デメリット
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【関連記事】
実際に住んでみたからわかる！シェアハウスのメリット・デメリット
若い世代や女性の利用者が多い
国土交通省が2017年に実施した調査によると、「25 歳以上 30 歳未満」の割合が最も高く、女性の利用者が多い物件が約7割だったそうです。
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20歳未満 |
0.8％ |
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20 歳以上 25 歳未満 |
12.2％ |
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25 歳以上 30 歳未満 |
43.9％ |
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30 歳以上 35 歳未満 |
30.9％ |
参考：１－２．シェアハウスの運営事業者に対する運営実態等調査「国土交通省」
ルームシェア・ゲストハウスとの違い
シェアハウスとルームシェアの違いは、誰と賃貸借契約をするかです。
ルームシェアでは代表者だけが物件所有者と賃貸借契約を締結し、家賃を支払います。
ルームシェアをする他の入居者は、物件所有者と契約したり家賃を支払ったりするわけではありません。
一方、シェアハウスでは、それぞれの入居者と個別に賃貸借契約を締結します。
たとえば、入居できる部屋が3室ある場合は、最大3人と賃貸借契約を締結し、それぞれから家賃を受け取るわけです。
ルームシェアで契約するのは1人だけですが、シェアハウスでは室数分だけ契約を締結する必要があります。
シェアハウスとゲストハウスの違いは、入居する期間です。
一般的に、ゲストハウスに住む期間は数日から数週間程度となっています。短期間の利用が前提となっており、数ヶ月・数年利用するケースは少ないです。
賃貸物件と言うより、ホテルのような宿泊施設に近いイメージになるかもしれません。
一方、シェアハウスはマンション・アパートと同様に長期的な利用が前提となっています。
ただし、シェアハウスとゲストハウスは法的に定義されておらず、長期利用を前提としたゲストハウスも存在しているため、両者が明確に区分されているわけではありません。
アパート・マンション経営との契約の違い
アパート・マンション経営の場合は民法第601条に基づく普通建物賃貸借契約が一般的ですが、シェアハウス経営では入居者とのトラブルを想定して借地借家法第38条に基づく定期建物賃貸借契約を締結するケースが一般的です。
普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の主な違い
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普通建物賃貸借契約 |
定期建物賃貸借契約 |
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契約書による合意 |
公正証書等の書面による契約 |
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正当な理由がない限り更新される |
契約期間満了後、契約は終了する 更新はできないが再契約は可能 |
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2000年3月1日以降の契約では制限なし |
制限はないが期間を設定する必要がある |
シェアハウスの経営（運営・管理）に資格や許可は必要？
シェアハウスの経営（運営・管理）には、宅地建物取引業や宅地建物取引士といった特別な資格は必要ありません。
物件を所有していて、賃貸経営に必要な借地借家法などの法的な知識やノウハウがあれば、個人でも始めることが可能です。
一方、賃貸経営は事業とみなされるため、開業届や青色申告承認申請書を税務署に提出する必要があります。
ただし、自身がシェアハウス管理会社としてサブリース方式で200戸以上のシェアハウス管理を行う場合には、不動産賃貸経営管理士の資格と賃貸住宅管理業の登録が必要です。
シェアハウスの運営・管理方式
シェアハウスの主な運営・管理方式は以下の3種類です。
- 自主方式
- 委託方式
- サブリース方式
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オーナー |
運営 |
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自分 |
自分 |
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自分 |
管理会社 |
それぞれの運営・管理方式について解説します。
自主方式
自主方式とは、入居者の募集から入居者との契約、シェアハウスの運営・管理まで、すべてを自身が行う方式です。
入居者同士や入居者とのトラブルを自身で解決する必要がある、空室が発生するリスクがあるといった運営・管理の負担は大きいですが、入居者からの収入はすべて自身が受け取れます。
委託方式
委託方式とは、シェアハウスの運営・管理の大半を管理会社が行う方式です。
自主方式より運営・管理の負担は軽減されますが、管理会社へ管理費を支払う必要があります。
サブリース方式
サブリース方式とは、シェアハウスの運営・管理のほぼすべてを管理会社が行う方式です。
運営・管理の負担は最も少ない方式ですが、受け取れる賃料収入は最も少なくなります。
シェアハウスの経営（運営・管理）に必要な費用
シェアハウスの経営（運営・管理）に必要な費用は以下の2つです。
- 初期費用
- ランニングコスト
初期費用
シェアハウスの経営に必要な初期費用の内訳は以下の通りです。
- 物件購入費
- 広告宣伝費
- リフォーム工事費
- 家電・家具などの購入費
退去時の原状回復工事を前提としているマンション・アパート経営ではリフォームが不要なケースが多いですが、リビングやキッチン、トイレ、浴室を入居者が共有するシェアハウスの場合はリフォーム工事が必要になります。
また、共用部分の家電・家具や個室部分の設備などを購入する費用も必要です。
ランニングコスト
シェアハウスの経営に必要なランニングコストの内訳は以下の通りです。
- 水道光熱費
- 消耗品費
- ローン返済費
- 固定資産税
- 都市計画税
- 火災保険料
マンション・アパート経営では入居者が水道光熱費を負担しますが、シェアハウス経営では物件のオーナーが電気・水道・ガスの事業者と契約して費用を支払い、入居者から水道光熱費として後から受け取る仕組みです。
シェアハウスを経営（運営・管理）するメリット
他の賃貸経営と比較したシェアハウス経営（運営・管理）のメリットは以下の3つです。
- 儲けやすい（収益性が高い）
- 差別化しやすい
- 空室の影響が少ない
それぞれのメリットについて解説します。
儲けやすい（収益性が高い）
シェアハウスを経営（運営・管理）するメリットの1つ目は、儲けやすい（収益性が高い）ことです。
シェアハウス経営では物件の部屋をそれぞれ別の入居者へ貸すため、物件を丸ごと1人の入居者へ貸す場合よりトータルの賃料が高くなり、他の賃貸経営よりも儲けやすくなっています。
たとえば、3LDKの物件の3部屋をそれぞれ5万円で貸すとトータルの賃料は15万円となり、物件を1人に対して月10万円で貸すより高くなります。
ただし、以下のような課題を意識して賃料を設定しなければ、想定していたより儲からず失敗してしまうかもしれません。
- リフォーム工事費や設備購入費などの初期費用がかかる
- 空室が発生すると賃料収入が大きく低下する
- 水道光熱費や管理費の設定
- 共用部分の修理・買い替え
差別化しやすい
シェアハウスを経営（運営・管理）するメリットの2つ目は、他の賃貸物件より差別化しやすいことです。
一般的な賃貸物件は賃料や間取り、築年数、立地などから総合的に選ばれるケースが多く、選定基準のいずれかが基準を満たしていなければ敬遠される場合もあります。
一方、シェアハウスを検討している入居者は他の入居者とのコミュニケーションや賃料の安さを重視しており、その他の要素はそれほどこだわらないケースがほとんどです。
築年数が長い物件など一般的な賃貸物件では不利な要素がある場合でも、シェアハウスとしての魅力をアピールすることで、差別化を図ることができます。
空室の影響が少ない
シェアハウスを経営（運営・管理）するメリットの3つ目は、空室の影響が少ないことです。
一般的な不動産賃貸経営の場合は空室になると賃料収入が全く得られなくなりますが、シェアハウスの場合はすべての部屋が空室になるケースは少なく、仮に空室が発生した場合でも他の部屋からの賃料収入は確保できます。
また、他の賃貸物件に比べると手ごろな賃料なので、空室が発生してもすぐに入居者が決まるケースもあります。
シェアハウスを経営（運営・管理）するデメリット
他の賃貸経営と比較したシェアハウス経営（運営・管理）のデメリットは以下の4つです。
- 共用スペースを管理する必要がある
- ライフラインの契約は自身で行う必要がある
- 入居者全員と契約を締結する必要がある
- トラブルへの対応が必要
それぞれのデメリットについて解説します。
共用スペースを管理する必要がある
シェアハウスを経営（運営・管理）するデメリットの1つ目は、共用スペースを管理する必要があることです。
一般的な不動産賃貸経営の場合には、家電や家具は入居者が用意するため、管理者が修理したり買い直したりすることはありません。
一方、シェアハウスの場合は、以下のような共用スペースに関する管理を行う必要があります。
- リビングの家電や家具を用意する
- 破損・劣化したら修理・買い替えする
- トイレや浴室、キッチンで使用する消耗品の補充を行う
ただし、費用の一部は共益費として入居者から受け取ることが可能です。
ライフラインの契約は自身で行う必要がある
シェアハウスを経営（運営・管理）するデメリットの2つ目は、ライフラインの契約は自身で行う必要があることです。
一般的な賃貸物件の場合、電気や水道、ガスなどライフラインに関しては、入居者が事業者に直接連絡して契約します。
一方、シェアハウスの場合は入居者がライフラインの契約を行うことはありません。
シェアハウスの管理者が、一括してライフライン事業者と契約・支払いを行います。
電気や水道、ガスなどライフラインに関する費用は、入居者から共益費に含めて受け取る仕組みです。
一般的なシェアハウスの共益費は、1.5～2万円程度です。
入居者全員と契約を締結する必要がある
シェアハウスを経営（運営・管理）するデメリットの3つ目は、入居者全員と契約を締結する必要があることです。
一般的な賃貸物件の場合はひとつの物件に対して1人だけと契約しますが、シェアハウスの場合、物件数ではなく部屋数分だけ契約を締結しなければいけません。
部屋数が3つなら3人と、5部屋なら5人と契約することになるため、契約を締結する手続きや契約書の管理などの手間が増加します。
トラブルへの対応が必要
シェアハウスを経営（運営・管理）するデメリットの4つ目は、トラブルへの対応が必要なことです。
一戸建てやアパート、マンションなどの不動産賃貸経営の場合、入居者同士がトラブルになるケースはそれほど多いわけではなく、頻繁にトラブルを仲裁することもありません。
一方、シェアハウスは入居者同士のコミュニケーションを前提としており、トイレや浴室、キッチン、リビングを共用する形態の賃貸物件であることから、比較的トラブルが発生しやすい仕組みです。
トラブルを解消できなかったりトラブルに気付かず放置したりすれば、不満を持つ入居者が物件から退去するかもしれません。
シェアハウスの経営（運営・管理）のコツ
シェアハウスの経営（運営・管理）のコツは以下の3つです。
- コンセプトを明確にする
- 初期費用・ランニングコストを意識して賃料を設定する
- ルールを作成する
コンセプトを明確にする
シェアハウスの経営（運営・管理）のコツの1つ目は、コンセプトを明確にすることです。
シェアハウスへの入居を検討しているお客様は、シェアハウスであればどこでも良いと考えているわけではありません。
他の入居者とのコミュニケーションを前提として、どのようなコンセプトでシェアハウスを運営しているのかを入居者へアピールすることが重要です。
シェアハウスのコンセプト例
- 英会話を学べる
- ペットが好きな入居者と交流できる
- 低コストでシンプルな暮らしができる
初期費用・ランニングコストを意識して賃料を設定する
シェアハウスの経営（運営・管理）のコツの2つ目は、初期費用・ランニングコストを意識して賃料を設定することです。
シェアハウスを運営するためには、シェアハウスを前提としたリフォーム工事や共用スペースで使用する家具・家電の購入、入居者用のベッドの用意など、初期費用が必要です。
また、消耗品の購入費や水道光熱費、ローン返済費などのランニングコストも発生します。
上記のような費用を加味して賃料を設定しなければ、赤字になってしまうかもしれません。
空室が発生する可能性や近隣の賃料相場なども考慮して、最適な賃料を設定することが重要です。
ルールを作成する
シェアハウスの経営（運営・管理）のコツの3つ目は、ルールを作成することです。
シェアハウスにおけるルールの例
- 共用部分の掃除担当
- キッチンや浴室、洗濯機を使用する順番
- 消耗品が不足した場合の連絡
- 入居者以外の宿泊の可否
- 物件内での喫煙の可否
トラブルが発生した後に対応するだけでなく、トラブルが発生しにくい仕組み作りが重要です。
シェアハウス経営（運営・管理）の成功事例
弊社が提供するSHARE HOUSE180°では、以下のようにさまざまなコンセプトのシェアハウスを運営しています。
- 英会話向上シェアハウス
- ペット可能シェアハウス
- シンプル&低価格シェアハウス
英会話向上シェアハウス
SHAREHOUSE180°の英語向上型シェアハウスブランド「English Share」では、英語圏の外国人の方と住居をシェアし、日常の中で自然と英語に触れ楽しみながら英語学習を行えます。
「英会話向上シェアハウス」がコンセプトの物件
English Share 180° 金山
English Share 180° 桜本町
English Share 180° 名駅北
English Share 180° 大須観音
SHARE HOUSE 180° 金沢
ペット可能シェアハウス
SHARE HOUSE180°では、「シェアハウスに住みたいけれど、大好きなペットと離れることができない」という悩みを抱える入居者様に向けて、ご自身のペットと住めるシェアハウスをご用意しています。
「ペット可能シェアハウス」がコンセプトの物件
SHARE HOUSE 180° 上飯田
SHARE HOUSE 180° 黒川
シンプル&低価格シェアハウス
「シンプルに、お得に暮らす」をコンセプトに、低価格を実現したシェアハウスです。もちろん、低価格だからといってハウスのクオリティは下がりません。
不必要なものを削ぎ落とした ”上質な”シンプルさをご提供します。
「シンプル&低価格シェアハウス」がコンセプトの物件
Multiple Share 180° 金山東
Simple Share 180° 浄心
Simple Share 180° 岩塚
Simple Share 180° 中村区役所
Simple Share 180° 庄内通
Simple Share 180° 金沢兼六園
シェアハウスの経営（運営・管理）はSHARE HOUSE180°にお任せ！
SHARE HOUSE180°は、名古屋・東京・札幌を中心に全国で様々なコンセプトのシェアハウスを運営している株式会社シェア180が手掛けるシェアハウスブランドです。
シェアハウスの企画・集客代行・管理請負を実施しています。
不動産を持っている地主様や不動産に投資したい投資家様に向けて、シェアハウスの経営に関する以下のような提案が可能です。
- 物件の家賃保証
- 工事費削減
- 自己資金0円のリノベーション
- 高利回りの物件提案
- 入居者紹介
- 賃料アップ
シェア180が 選ばれる理由
- ｢市場調査｣の徹底
- 「コンセプトとデザイン」による高付加価値
- プロジェクトごとに作る｢外部チーム群｣
- ｢運営の4要素｣を抑えたノウハウ
シェア180の特徴
- 多様なコンセプト・企画
- 仕掛けるWEBメディア戦略
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